Infos pratiques - Législation

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Infos pratiques

La remise des clés



- Le nombre de clés données au locataire n'est pas fixé par la loi.
- Les clés sont remis au bailleur lors de la restitution des lieux.
- A l'entrée dans les lieux, le propriétaire remet les clés du logement au locataire.

La loi ne précise pas le nombre de jeux de clés que le bailleur est censé lui remettre, mais deux jeux semblent un minimum. Cela constitue une sécurité pour le locataire en cas de problème (perte, vol,...).
Ce nombre peut toutefois varier en fonction du nombre de personnes occupant le logement.

==> Il est prudent de mentionner le nombre de clés remises au locataire sur l'état des lieux, pour éviter toute contestation lors de la restitution du logement.

==> Lors de son départ, le locataire doit restituer au bailleur le même nombre de clés que celles délivrées à l'entrée dans les lieux. La remise des clés s'effectue souvent à l'issue de la visite des lieux.

==> Les clés doivent en principe être restituées au bailleur ou à son représentant ( agent immobilier ou huissier, par exemple). Encore faut-il que la personne ait été dûment mandatée par le bailleur pour les recevoir. A défaut, la remise des clés au gardien ou à un voisin ne serait pas valable.

==> Le locataire qui ne restitue pas les clés à la bonne personne se trouve dans la même situation que celui qui ne les a pas restituées (voir ci-dessous).

==> Ce n'est pas au bailleur de venir récupérer les clés. Le locataire peut ainsi les lui remettre en mains propres ou les lui adresser par lettre recommandée. Se contenter de les déposer dans sa boîte aux lettres n'est pas suffisant.

==> Tant que les clés n'ont pas été restituées au bailleur, le locataire est considéré, même s'il a déjà quitté le logement, comme n'ayant pas restitué les lieux et n'est donc pas déchargé de ses responsabilité. Il doit payer le loyer jusqu'à la fin du préavis.

==> Le locataire peut être condamné à verser une indemnité d'occupation au bailleur pour la période postérieure à la fin du bail. En effet, ce dernier n'ayant pas récupéré les clés ne peut pas disposer de son bien. La date de remise des clés marque aussi le point de départ du délai imparti au bailleur pour restituer le dépôt de garanti.



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Zoom: Le bailleur peut-il garder un double des clés?
La loi étant muette sur ce point, rien empêche le bailleur de conserver un double des clés. Mais il n'aura aucun droit de s'en servir pour pénétrer dans le logement loué. Le locataire pourrait se retourner contre lui pour violation de domicile.



Le locataire doit assurer le logement.

- Le locataire doit s'assurer contre les risques locatifs.
- L'assurance du bailleur est facultative.
- Un locataire non assuré encourt la résiliation de son bail.

==> La loi impose au locataire de souscrire une assurance couvrant les risques locatifs: incendie, explosion, dégât des eaux, ... L'assurance contre le vol, bien que fortement préconisée, n'est pas obligatoire.

==> Le locataire est libre de choisir la compagnie d'assurance auprès de qui assurer son logement. Mais le bailleur peut exiger la présentation d'une attestation d'assurance lors de la remise des clés, et en suite chaque année. Il serait d'ailleurs très imprudent de sa part de louer son bien sans vérifier que le locataire a rempli ses obligations en la matière.

==> En cas de défaut d'assurance, le locataire encourt la résiliation de son bail ou de sa condamnation par le juge à souscrire une assurance sous peine astreinte. Le bailleur peut aussi lui donner congé pour « motif légitime et sérieux ».

==> Le contrat de bail contient le plus souvent une clause résolutoire prévoyant qu'en cas défaut d'assurance, le bail sera résilié de plein droit. Cette clause ne produit l'effet qu'un mois après un commandement par huissier demeuré infructueux.



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Zoom: Le copropriétaire bailleur est-il couvert par l'assurance de la copropriété? L'assurance de l'immeuble peut garantir le bailleur contre certains dommages qui pourraient être aussi couverts par l'assurance propriétaire non occupant. Avant de souscrire un tel contrat, il est donc judicieux de demander au syndic l'étendue de l'assurance de la copropriété, pour ne souscrire individuellement qu'un complément de garanties.



Le locataire peut donner congé à tout moment.

- Le locataire peut résilier son bail quand il le souhaite.
- Il doit respecter un préavis de trois mois.
- Le délai de préavis se calcule de date en date.

==> A la différence du bailleur, le locataire peut mettre fin au bail à tout moment. Il doit cependant respecter un préavis de trois mois qui peut être réduit à un mois dans certain cas. Celui-ci s'applique quelque soit le temps durant lequel le locataire est resté sur les lieux. Ainsi, un locataire qui avait changé d'avis une semaine après avoir signé un bail a été contraint de payer trois mois de loyer, alors qu'il n'était même pas encore entré dans les lieux.

==> Contrairement au bailleur, le locataire est libre de donner sans avoir à motiver sa décision. Néanmoins, une fois son congé envoyé, il n'a plus la possibilité de changer d'avis et de rester dans les lieux, sauf avec l'accord du propriétaire. Le congé doit être notifié au bailleur par lettre recommandée avec AR ou par acte d'huissier. L'envoie d'une lettre simple ne suffit pas, car la date de réception du courrier ne peut être établie avec certitude.

==> En effet, le délai de préavis commence à courir à la date de la réception par le propriétaire de la lettre recommandée. Par la date de réception, on entend le moment où le bailleur a pris connaissance du courrier du locataire. Par conséquent, si le bailleur refuse le courrier ou que la lettre n'est pas retirée à la Poste, le préavis ne peut pas commencer. Le locataire est alors contraint d'avoir recours à un huissier de justice.

==> Le locataire doit en principe payer le loyer et les charges jusqu'à la fin du préavis, même si matériellement il est parti avant. En effet, le fait pour le bailleur d'accepter la remise des clés avant la fin du préavis n'implique pas pour autant qu'il renonce à percevoir le loyer jusqu'à son terme. Cette règle connait toutefois une exception osque le locataire quitte les lieux avant la fin du préavis et que le bailleur reloue aussitôt le logement libéré.

==> Le locataire qui souhaite partir avant le terme prévu peut proposer un nouveau locataire au bailleur. Ce dernier n'est pas tenu d'accepter. S'il accepte le remplaçant et qu'un nouveau bail est signé avant la fin du préavis, le locataire sortant sera alors dispensé de payer le loyer ourle temps restant à courir.

ATTENTION: Un locataire qui s'aperçoit que son logement a été reloué avant la fin de son préavis, alors qu'il a réglé le loyer jusqu'à son terme est en droit de demander le remboursement au bailleur, à partir du jour où un nouveau locataire est entré dans les lieux.

==> Le locataire qui a donné congé doit libérer les lieux au plus tard à la fin du préavis. Au terme de ce délai, il est déchu de tout droit d'occupation. Il peut avec l'accord du bailleur rester un peu plus longtemps moyennant le versement d'une indemnité d'occupation, ou signer un nouveau bail s'il change d'avis. A défaut d'accord, le propriétaire peut engager une procédure d'expulsion devant le tribunal d'Instance.

==> Pendant toute la durée du préavis, le locataire doit laisser visiter les lieux pour permettre le re-location ou la vente de ceux-ci. Le contrat de bail peut prévoir les conditions de visite (horaires, jours, ...).



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ATTENTION: Au départ du locataire, le propriétaire doit penser à lui réclamer les quittances de taxe d'habitation. S'il ne les présente pas, le bailleur doit signaler à l'administration fiscale, dans le mois qui précède le déménagement, le départ du locataire. A défaut, en cas d'impayé, il peut être redevable de la taxe d'habitation à la place de ce dernier.

Zoom: Le locataire peut-il donner congé en cours de ce mois? Oui le locataire peut donner congé à tout moment. Le délai de préavis se calcule de date à date. Contrairement aux idées reçues tout mois commencé n'est pas dû! Un locataire qui a donné congé le 17 Mars ne paiera son loyer que jusqu'au 17 Juin, il ne devra pas l'intégralité du mois de Juin.



A qui doit s'adresser le congé?



- Le congé bail doit être donné par les locataires signataires du bail.
- Il est adressé au bailleur ou à son représentant.

==> C'est au locataire signataire du bail de donner congé. Lorsqu'il est marié, le congé doit être délivré par les deux époux, co-titulaires du bail. A défaut, seul celui qui a signé le congé est libéré de ses obligations vis à vis du bailleur (paiement du loyer, entretien, ...).



Le versement du dépôt de garantie



- Un dépôt de garantie peut être demandé au locataire à l'entrée dans les lieux.
- Il ne peut pas excéder deux mois de loyer.

==>Le contrat de bail peut prévoir le versement, par le locataire, d'un dépôt de garantie au propriétaire. Souvent appelé à tort « caution », cet argent est destiné à garantir au bailleur le paiement des sommes (loyers, charges et réparations locatives) dont le locataire est redevable.

ATTENTION: Aucun dépôt de garantie ne peut être réclamé au locataire lorsque le loyer est payable d'avance pour une durée supérieure à deux mois. Cependant, si le locataire exige par la suite payer son loyer mensuellement, le bailleur pourra lui demander un dépôt de garantie.

==> Le montant du dépôt de garantie est réglementé, il ne peut pas dépasser deux mois de loyer hors charges. Il est généralement versé d'avance, comme le premier loyer, lors de la signature du bail. Les parties peuvent, toutefois, convenir d'une autre date (par exemple, l'entrée dans les lieux si elle est postérieure à la signature du bail.

==> Le dépôt de garantie ne peut pas être revalorisé en cours de bail, ni lors de son renouvellement. Il ne produit pas d'intérêts au profit du locataire, sauf si son délai de restitution est dépassé. Le propriétaire peut disposer librement des sommes versées, mais il n'est pas obligé de les déposer sur un compte spécial au nom du locataire. Il a toutefois intérêt à les placer pour être en mesure de les restituer au locataire à son départ.

==> En cas de non-paiement du dépôt de garantie, le propriétaire peut faire jouer la clause résolutoire, si elle est prévue au contrat de bail. Si le locataire a des difficultés pour réunir la somme demandée, le dépôt de garantie peut être pris en charge par le 1% logement dans le cadre du « Locapass ». Le locataire bénéficie, ainsi, d'une avance remboursable.



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Zoom: Le locataire peut-il utiliser le dépôt de garantie pour payer les dernier mois de loyer?

Non, le locataire n'a pas le droit de s'abstenir de régler le loyer des deux mois de préavis, sous le prétexte que le bailleur peut les récupérer sur le dépôt de garantie. Ce n'est pas l'objet de celui-ci.



Dans quel délai restituer le dépôt de garantie?

- En fin de bail, le dépôt de garantie doit être restitué au locataire dans un délai de deux mois.
- A défaut les sommes dues portent intérêts au profit du locataire.

==> Lorsqu'un dépôt de garantie a été versé, il doit en principe être rembourseé au locataire en fin de bail, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues par celui-ci. Après la remise des clés, le bailleur dispose de deux mois pour le restituer au locataire.

==> A défaut de restitution dans un délai de deux mois, l'argent conservé par le bailleur produit intérêt au taux légal au profit du locataire. Le taux d'intérêt légal pour 2007 a été fixé à 2,95% par an. En cas de difficultés, le locataire peut saisir la Commission départementale de conciliation ou le juge de proximité, si la somme est inférieure à 4000€: au-delà, il doit saisir le tribunal d'Instance. Il a trente ans pour agir.

==> Le bailleur peut, au moment où il doit restituer le dépôt de garantie, ne pas être en possession de tous les éléments nécessaires pour calculer la retenue. Le problème se pose surtout à l'égard des charges, copropriété, car la remise des clés ne coïncide pas toujours avec l'arrêté des comptes.

==> Il a, dans ce cas, été admis que le bailleur ne restitue que 75% ou 80% du dépôt de garantie dans les deux mois et le solde au moment où les comptes sont arrêtés. Les intérêts de retard ne commencent à courir qu'à la date de l'envoi par le syndic, du décompte de charges au propriétaire.

==> La restitution du dépôt de garantie imcombe au bailleur. Lorsque le bien loué est géré par une agence immobilière, le dépôt de garantie revient de droit au bailleur, l'agence ne peut le conserver sans son accord écrit. C'est donc, dans ce cas, au propriétaire de le restituer au locataire.

Zoom: Qui restitue le dépôt de garantie en cas de vente du logement? En principe, si le logement a changé de propriétaire en cours de bail (vente, donation,...), c'est le propriétaire initial qui est tenu de la restitution du dépôt de garantie.

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